"Genel"

TOKİ 1+1 sosyal fakir konutlarında kat maliki olup ama bu konutta ikamet etmeyen kat maliki oy kullanma hakkı var mıdır, TOKİ sözleşme kanununda fes etme durumu varken yönetim tarafından yetkili yerlere söylenmediği halde bu kat maliki oy kullana bilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği her kat maliki oy kullanma hakkına sahiptir. Evinde oturup oturmaması oy hakkını engellemez.

Kooperatiften siteye dönüşmüş yazlık kullanımı çoğunlukta bir yerde oturmaktayım. Sitenin bazı evlerinin görme alanı içinde olan orta kesimi yapı izni alınırken belediyeye devredilmiştir. ŞİMDİ BU BELEDİYEYE DEVREDİLMİŞ OLAN ALANA site genel kurulunda ÇOĞUNLUKLA ALINAN KARAR gereği site yönetimi tarafından havuz yapılmak ve park olarak düzenlenmek isteniyor. Site sakini olarak genel kurulda red oyu kullanan ben ve 20 den fazla oturan (site 62 üyeli) bu alana yapılacak masraflara katılmak zorunda mıyız? Katılmazsak bizi icra kanalıyla zorlayabilirler mi?

Site Genel Kurulunda alınan kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirsiniz. Aksi halde red oyu vermiş olsanız dahi olsa bu kararın işletme projesi size tebliği ile masraflara katılmak zorunda kalırsınız.

Merhaba, apartmanımız 8 daireli yeni olduğu için bir isim koymak istiyoruz bunu apartman sakinleri ile ortaklaşa yapacağız ama bu ismi bir yere gidip onaylatmamız gerekiyor mu? Ayrıca apartman yöneticilik işlemlerini kendi aramızda konuşup yapacağımızdan hukuki bir sorun olur mu?

Bina yönetim planınızda binanızın adına ilişkin özel bir düzenleme yoksa (yönetim planınız bağlı olunan tapu müdürlüğünden temin edilebilir) kat malikleri kurulunu toplayarak bina adını toplantıya katılanların oy çokluğu ile belirleyebilirsiniz. Binanızda bulunan tüm bağımsız bölüm malikleri yani ev sahipleri kat malikleri kurulunu oluşturur ve bina yönetimini bu kurul düzenler.

Geçen hafta 75 dairelik sitemize yıldırım düşmesi sonucu kamera sistemleri, internet, TV, hidrofor tesisatı vb. elektriksel malzemeler hasar gördü. Bu hasar sonucu her daire başına 100 TL ödeme çıkarıldı ve bu ödemelerin demirbaş gibi düşünülmediği için biz kiracıların ödemesi gerektiği söylendi. Bu doğal adete girmiyor mu? Ev sahibinin mi yoksa biz kiracıların mı ödemesi gerekir? Teşekkürler.

Kat Malikleri Kanununa göre kat maliki borçlarına dair hükümler, kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Yasada açıkça birlikte sorumlu olduğu belirtilmektedir. Uygulamada ise sizin ev sahibi düzenlemiş olduğunuz kira sözleşmesinde düzenlenmemiş ise yasa maddesi uygulanır. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI: I - GENEL KURAL : MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA: MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça : a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Genel bir soru sormak istiyorum. Kat mülkiyeti kanununda apartman yöneticilerinin görevleri arasında belirtilen ortak alanların sigorta yaptırılması kanunda öneri midir yoksa zorunluluk mudur? Örneğin; apartmanımız çatısı yandı diyelim, bu poliçe yönetici yaptırmamış ( Apartman sakinlerinden birisi ben bu hasara katılmıyorum.) Yöneticinin görevidir ve sorumluluğu ve ihmali olduğu ile ilgili dava açıldığı takdirde dava sonucu ne olabilir . Teşekkür ediyorum.

Kat Mülkiyeti Kanunun 21. maddesinde ana gayrimenkulün sigortalanması kat malikleri kurulu kararı ile yapılacağı düzenlemesi mevcuttur. Kat Malikleri Kurulu tarafından sigortalanması hususunda alınmış karar mevcut ise yönetici bu sigortalanması için gerekli her türlü işlemleri yapmalıdır. IV - SİGORTA ANLAŞMASI: MADDE 21 - Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler bu halde alınacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

Soru 1- Yaklaşık 1,5 yıldır aidat ödemeyen ve genel kurul kararı ile yapılması gereken ara ödemede ödeyeceği rakamı ödemeyen bir kat maliki var. Apartman sakini kapısı kapalı eve gelmiyor. Telefon vs. ulaşma sansımız yok. Bunu nasıl tahsil edebiliriz. ? Soru 2- asansörlerimiz sık sık arıza yaptığı için en son toplantıda yenisini alalım veya köklü bir revizyon yapalım diyenler vardı. Bizlerde yönetim kurulu olarak fiyat araştırmasına başladık. 1.toplantıda gündem maddesinde var olan asansör konusu toplantı tutanağına 1 ay sonra yapılacak fiyat araştırmasından sonra toplanılıp kara verilecek diye yazıldı. Şimdi yapılmasına veya yenilenmesine karar verildiğinde toplanacak para için tekrar bir olağan üstü genel kurul yapmak gerekir mi yoksa karar defterinde karar almamız yeterli olur mu? Birde alt katta oturanlar daha doğrusu asansör kullanmayanlar para ödeme istemiyorlar veya kısmen ödemek istiyorlar böyle bir şey olabilir mi? olursa nasıl yapmak gerekir? Soru 3- biz 5 senedir yöneticilik yapmaktayız. Son toplantıda yeter artık yapmak istemiyoruz dedik ama insanlar yine bizim yapmamız konusunda ikna ettiler ve hatta toplantı tutanağına seneye kendileri istemezlerse bu kişilere yönetim için ısrar edilmeyecek denildi. Ola ki seneye kimse çıkmadı ve bizlerde bırakmak istersek ne yapmalıyız? Sizin gibi danışmanlık şirketleri bu işi yaparsa kaça yaparsınız? Lütfen Maddeleri kopyalayarak değil yazarak ve kendi tecrübelerinizden yorumlarınızı katarak bizleri aydınlatırsanız minnettar kalırız. Sayılarımızla…

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Asansörünüzün almış olduğunuz tekliflerin değerlendirilmesi ve değiştirilmesi kararının verilmesi gündemi ile tekarar Kat Malikleri Kurulunun toplanması ve karar alması gerekir. Ödeme yapmayanlar ile ilgili 1. soruda vermiş olduğumuz yaptırımları uygulayabilirsiniz. 3- Bu sorunun cevabını yine Kat Malikleri Kurulunda karar vermelisiniz. Kimsenin yöneticilik yapma zorunluluğu yoktur. Yönetim Hizmeti sunan profesyonel şirketlerden yardım alabilirsiniz. Şirketimizin 0850 515 0 550 numaralı telefonu arayarak ücretlendirme ile ilgili bilgi alabilirsiniz. Soruları cevaplamamız için ana dayanağımız kanunlardır. Kat Mülkiyeti Kanunun maddeleri açık ve kesin uygulanmalıdır. Bu nedenle açıklamalarımız altına maddenin yazılması sizleri aydınlatmak ve net uygulamayı göstermek acısından gereklidir. Kanun maddeleri kesin olduğu için yoruma gerekli olmayan konularda maddeler mutlaka yazılmıştır.

KAT MALİKLERİ KURULU nedir? Bizim her sene yaptığımız genel kurul mudur yoksa başka bir şey midir? Yine YÖNETİM PLANI dediğiniz nedir? Bu plan ne zaman oluşturulur. ? Eğer bu iki sorumla ilgili hem KAT MALİKLERİ KURULU hem de YÖNETİM PLANI olarak örnek var mı varsa gönderirseniz seviniriz.

Kat malikleri kurulu bir binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden (Ev, dükkân, depo gibi tüm bağımsız bölümler) taşınmaz sahiplerinden oluşan kuruldur. Bina yönetim planı ise tapu dairesine kat irtifakı tesisi sırasında verilen ve binanın anayasası durumunda olan belgedir. Bina ile ilgili tüm kurallar bu metinde yer alır. Bağlı olunan tapu dairenizden temin edebilirsiniz.

Dairemi satmak istediğim kişi kredi kullanarak almak için müracaat ettiği banka eksperi binanın projesindeki daire numarası ile tapudaki numarasının birbirini tutmadığı için kredi vermedi. Benim dairemin numarası proje de karşı komşumun dairesi olarak görünüyor. Tapu müdürlüğü sorunu çözmek için yaklaşık 3.000,00 TL masraf istiyor. Bu sorun ülkenin genelinde de varmış ne yapmalıyım, nasıl bir yol izlemeliyim. Teşekkürler…

Tapu müdürlüğü ile konunun çözümü hususunda görüşmeniz gerekmektedir. İstenen miktarın yasal karşılığını da sorgulamalısınız.

Binamızda 11 daire mevcut. Katların metrekarelerini resmi kanal olarak nerden öğrenebilirim?

Bağlı olduğunuz belediye imar müdürlüğünden binanızın projesini temin ederek bu sorunuzun yanıtını temin edebilirsiniz.

Apartmanın ortak alanını eğer apartman sakinleri satarsa satın alabilir miyim?

Bina ortak alanları tüm maliklerin kullanımında olan müşterek mülklerdir. Tapu kayıtlarında ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlanamazlar ve alım satıma konu olamazlar.

Aile konutu nedir?

Aile konutu, evlilik birliği içinde, eş ve çocukların ikamet etmek amacıyla oturdukları yerdir. Bir yerin aile konutu olması için mutlaka tapu kaydının eşlerden birine ait olması gerekmez. Aile konutu şerhi, tapuya yapılacak başvuruyla yahut boşanma davası sırasında mahkemeye yapılacak taleple istenebilir. Eşlerin devamlılık arz etmeyen yahut yerleşme niyetiyle ikamet etmedikleri örneğin yazlık ev, atama nedeniyle tek bir eşin gittiği şehirde tuttuğu ev bu anlamda aile konutu sayılmaz. Medeni kanunumuzda 2002 yılında yapılan değişiklikle mülkiyet hakkına aile konutu yönünden sınırlama getirilmiştir. Oturulan konut, eşlerden birine aitse, malik olan eş, bu konutu dilediği gibi üçüncü bir kişiye satamaz, devredemez, hibe edemez, ipotek ettiremez, kira sözleşmesini feshedemez, tek başına tahliye taahhüdünde bulunamaz. Aile konutu şerhi için konutun bağlı bulunduğu Tapu Sicil Memurluğuna ikametgâhı gösteren belge ve evlilik cüzdanı ile başvurulması yeterlidir.

Emlak vergisi borcu olması taşınmazın satışına engel midir?

Tapu sicil müdürlüğünün taşınmazın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını araştırma yetkisi yoktur. Tapu sicil müdürlüklerince işleme konu taşınmaz malın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı araştırılmaksızın, emlak vergisi ilişiği kesilmeden talepler karşılanacaktır.

Kat mülkiyeti kurulması için Tapu Dairesi`nin isteyeceği belgeler nelerdir?

Kat mülkiyeti kurulması taleplerinde tapu dairelerinin isteyeceği belgeler şunlardır: Mimari proje, Vaziyet planı, Liste, Yapı kullanma izin belgesi, Yönetim planı. Bunların dışında bağımsız bölümlerin DASK zorunlu deprem sigorta poliçesi, talep edenlerin nüfus cüzdanları, T.C. Numaraları, ve vesikalık ikişer adet fotoğrafları istenir. Kat mülkiyeti kurulması her hangi bir harca veya vergiye tabi değildir. Fakat döner sermaye ücreti alınır. Kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılan binanın tapuda cins değişikliği yapılması zorunludur. Yani taşınmazın “Arsa” olan vasfı “Beş Katlı Kargir Bina “ şekline çevrilir. Bunun için vergi dairesi Binde 15’i oranında harç almaktadır. Dilekçe ve Fotoğraf alınmayacaktır Dilekçe ve bina fotoğrafı alınması Kat Mülkiyeti Kanununda 14/11/2007 Tarih 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kaldırılmıştır. Artık kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurarken dilekçe aranmayacaktır. İlgililerin talepleri tescil istem belgesine veya resmi senede yazılacaktır. Dilekçe ve bina fotoğrafları istenmeyecektir.

Oturduğum apartmanda sadece kendi dairem için kat mülkiyeti tapusu alabilir miyim?

BİR DAİRE İÇİN KAT MÜLKİYETİ KURULAMAZ. Kat mülkiyetine geçmek için tüm daireleri gösterir yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gereklidir. Tek bir daire için kat mülkiyetine geçme imkanı yoktur. Binanın tümünün aynı anda kat mülkiyetine geçmesi zorunludur. Sadece kendi daireniz için kat mülkiyetine geçemezsiniz. Ancak öncesinde kat irtifakı kurulu ise tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesi alındığına göre tek başınıza başvurup, gerekli belgelerin tümünü tapuya ibraz edip binanın tümü için kat mülkiyeti kurabilir, tüm dairelerin tapusunu kat mülkiyeti tapusuna çevirebilirsiniz. Fakat öncesinde kat irtifakı kurulu değil ise böyle bir şansınız yok. Kat mülkiyetine geçmek için tüm daire sahiplerinin birlikte tapu dairesine başvurmaları gerekir.

TOKİ'den almış olduğunuz Merkezi sistemli inşaatı yapılmakta olan konutunuzda ısı pay ölçer kullanımının zorunlu olup olmadığını, yada hangi konutlarda bu yönetmeliğin geçerli olduğu, yönetmeliğin geçerli olabilmesi için konut sayısı, adedi, alanı, vs. gibi konularda bu yönetmeliğin uygulaması için bir kriter var mıdır?

Yönetmeliğin Amaç ve kapsam başlıklı birinci maddesinde; "Bu Yönetmeliğin amacı; mevcut ve yeni yapılacak birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemektir." ifadesi yer almakta olup buradan anlaşılabileceği gibi yeni yapılacak olan binalarda merkezi sistemin kuruluyor ise bu yönetmelik hükümlerine uyulması gerekmektedir. Yani merkezi sisteme sahip yeni yapılacak binalarda bağımsız bölüm sayısının birden fazla olması yeterlidir. TOKİ'den almış olduğunuz bina mevzuatlar gereğince henüz yapı kullanım izin belgesi almamış ise; yönetmeliğin Mevcut binalarda alınacak tedbirlerin yapım süresi başlıklı GEÇİCİ BİRİNCİ MADDESİNDE de belirtildiği gibi "Bu Yönetmelik hükümlerinin merkezî ısıtma veya sıhhî sıcak su sistemine sahip mevcut binalar, inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar ve proje değişikliği gerektiren esaslı onarımlar ile mekanik tesisat değişikliği gerektiren binalar için uygulanabilir olan maddeleri uyarınca yapılması gereken iş ve işlemler, bina sahibi veya yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi ile işletmecisi tarafından, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi ve geçici 6 ncı maddesi gereğince 2/5/2007 tarihi itibari ile beş yıl içinde yerine getirilir." hükmü gereğince, almış olduğunuz konut 2/5/2007 tarihinden önce inşaat ruhsatı almış ve projeleri de bu tarihten önce ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanılacağı şekilde tasarlanmamış ise 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Fakat inşaat ruhsatı 2/5/2007 tarihinden sonra alınmış ve projeleri bu tarihten sonra hazırlanmış ise bu sisteme göre yapılmaları 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince gerekmektedir.

Tüm toplu ısınma olan konutlarda yönetmelik zorunlu mudur?

Apartmanınızda bulunan merkezi sistemle ve her daire girişinde bulunan ısı sayaçları ile ilgili olarak; her dairenin ısındığı oranda ısınma giderine ortak olduğu, hiç kullanmayanın hiç ödemediği ifade edilmekte olup, 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer)sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in hükümlerine göre her dairenin ısınma kullanıp kullanmamasına bakmaksızın belli oranlarda gidere ortak olması ifadesinin doğru olup olmadığı sorulmaktadır. 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer) sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'in Uygulamalar başlıklı Madde 5'in 5 ve 6 ncı paragraflarında; " (5) Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır. (6) Merkezî sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır." ifadeleri yer almakta olup, yönetmelik, bir binada özellikle ara dairelerde yaşayan komşuların yaktığımız kadar ödeyeceğiz diye komple sistemlerini kapatarak komşularından enerji çalmalarını engellemek üzere sistemin komple kapatılmasına izin vermemektedir. Ancak, yine yönetmelik kullanılmayan dairelerde de aşırı gider israfını engellememek için daire iç mekan sıcaklıklarının ısıtılmayan iç mekan sıcaklığı olarak kabul edilen 15°C olacak şekilde termostatik vanalar ya da ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanları ile (ki bu ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının merkezi ısıtma sistemli binalarda kullanımı 02 Mayıs 2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren Enerji Verimliliği Kanununda zorunlu hale getirilmiştir.) sağlanmasını istemektedir. Dolayısı ile hiç kullanmayan hiç ısıtma giderine katılmayacak olması doğru değil zaten hem komşulardan enerji çalınmasının önüne geçilmesi hem de yine yönetmelik hükümleri doğrultusunda ortak mahal ve ısının kullanım mahallerine gelene kadar ki kayıplarının ve işletme masraflarının da (ki yönetmeliğe göre giderin %30'unu kapsamaktadır ve kullanım alanı oranında tüm kullanıcılara paylaştırılmak zorundadır.) kullanıcılara paylaştırılması gerekmektedir. Konu ile ilgili tüm açıklamalar ve uygulama esasları 14 Nisan 2008 tarih ve 26847 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'te bulunmaktadır. Eğer merkezi sistemli bina inşaat ruhsatı ve proje onayları 2/5/2007 tarihinden sonra ise yani bu tarih itibarıyla yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda 627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince ısı ve sıcaklık kontrol ekipmanlarının kullanımı zorunludur. Dolayısı ile bu sistemlerin kullanıldığı binalarda da gider paylaşımı için bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Mevcut merkezi sistemli binalarda ise yine 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununu gereğince 2/5/2012 tarihine kadar bu sisteme geçmeleri zorunludur. Dolayısıyla da gider paylaşımı konusunda da bu yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur. Yani konuyu mevcut ve yeni yapılacak merkezi sistemli binalar olarak değerlendirmek gerekir. Buna göre, yeni yapılacak merkezi sistemli binalarda zorunluluk 2/5/2007 tarihi itibarıyla var olmakta olup, mevcut merkezi sistemli binalarda ise 2/5/2012 tarihi itibarıyla bu sisteme geçmiş olunması gerekmektedir.

Merhabalar, Bizim yeni bitirmiş olduğumuz 10 katlı 10 daireli bir apartmanımız var. İskan alınıp kat mülkiyetinede geçildi. Şu an sadece 1 daire ikamet etmekte. Kalan 9 daire tapuları şirketimizin üzerine. Bizim bu binada yönetim kurabilmemiz mümkün müdür? Diğer dairelerin ne zaman satılacağı belli olmadığından şu anda gelen elektrik ve su giderlerinin tamamını şirket olarak biz karşılıyoruz. Eğer yönetim kurabiliyorsak neler yapmamız gerekmektedir. Şimdiden teşekkür ederim.

Kat Mülkiyetine Kanununa göre Kat Mülkiyetinin kurulması aşamasında Madde 12 b) fıkrasında da düzenlenmiş olduğu gibi Tapu Dairesine Yönetim Planı sunulmuş olması gerekir. Madde 28 de " Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. " Yönetim Planı bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Kat Malikleri Kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, Kat Maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanı ve oy çokluğu ile karar verir. Her kat maliki bir tek oy hakkına sahiptir. Birden ziyade bağımsız bölüm sahipleri ayrı oy hakkına sahiptir. Ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye yada 3 kişilik bir kurula verebilirler. KMK’nun 35. maddesi yönetimin görevlerini düzenler. Yönetim ana gayrimenkulün genel yönetimi onarım bakım asansör ısınma temizlik gibi işler için aidat toplayabilir. Ana gayrimenkulün yönetimi dolayısı ile doğan borçları öder. KMK 18 ve devam eden maddelerde düzenlendiği gibi kat malikleri yönetim planına uymakla, genel giderlere katılmakla yükümlüdür. Apartmanınızda yönetim kurulması ile birlikte tüm kat malikleri kat mülkiyeti kurulmasından itibaren ana gayrimenkulün ortak kullanım alanlarının masraflarına KMK belirlene oranlarla katılmakla yükümlü olurlar.

Apartmanımıza güvenlik kamerası taktırmak istiyoruz, oy çokluğu ile alınan karar yeterli midir?

KMK 42.madde''Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' Kapsamında değerlendirilmesi gereken bir işlemdir. Tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmalıdır.

Site Yönetimi site kat malikleri genel kurul kararı olmaksızın sitemizde çocuk parkı olan alanı dört blok birleşerek kendi bahçelerine ilave ettiler diğer yerleri de yaya yolu yaptılar tasdikli projede bu alan çocuk parkı olarak gözüküyor eski haline getirilmesi için dava açma süresi var mıdır? Varsa kaç yıldır?

Mimari projeye aykırı işlemler için karar almadan değişiklik yapılmış ise dava açma hususunda bir süre sınırınız yoktur.

Site yönetimi olarak 2008 yılında sitenin dış cephe ısı yalıtımını anlaştığımız bir firmaya yaptırdık. Sözleşmemizde KDV bedelini ödememiz halinde fatura verilecekti. Ancak anaparayı 2009 Temmuz ayında bitirebildik. Fakat para toplayıp KDV bedelini ödeyemediğimiz için fatura alamadık. Bunda yönetim olarak hukuki sorumluluğumuz nedir? Daha sonra öğrendiğimize göre işi yaptırdığımız firmada kriz nedeniyle iflas etmiş. Nasıl bir yol izlemeliyiz?

Konu hakkında kat malikleri kurulu kararınız önem taşımaktadır. Ancak firma iflas etmiş ise artık faturanız olsa da garanti hükümlerinden yararlanmanız fiilen mümkün olmayacaktır. 

Ben site yöneticisiyim, kat malikleri olağan toplantısında ortak giderler konusunda yapılan yıllık tahmini bütçe oylamaya sunuldu ve oyçokluğuyla kabul edilerek aidatlar belirlendi. Buna göre yeniden işletme projesi yapıp her kat maliki ve bağımsız bölümden yararlananlara tebliğ etmeli miyim, yoksa toplantıda alınan karar suretini gelmeyenlere tebliğ etmem yeterli mi?

Tekrar işletme projesi duyurusu yapmanıza gerek bulunmamaktadır. Karar duyurularını yönetim planınızda belirlenen usul dairesinde yapmanız yeterlidir.

75 daireli bir işhanının 2007’nin kasım ayından itibaren yöneticisiyim. Bu tarihten itibaren bekçiyi sigortalı yaptım. Bu bekçi bizim binadan 2002 yılında emekli oldu. Eski yönetici 2002–2007 arasında bekçiye sigorta yapmamış. Şimdi bekçinin işine son verdim. Kendisine 2 yıllık tazminat verdim. Ama 2002–2007 yıllarını da istiyor. Mahkemeye giderse eski yıllara ait yönetici mi sorumlu olur yoksa yönetim kurulumu sorumlu olur? Yeni yönetimi bağlar mı?

Davanın muhatabı tüm kat malikleridir. Ancak eski yönetici SSK lı çalıştırma kararı olmasına rağmen kendi kararı ile SSK girişi yapmamış ise yani şahsı, kusuru varsa bu kişiye rücu edebilirsiniz. 

Asansör bakımını yapan firma halatların değişmesi gerektiğini söyledi ve değiştirdik. Bunun parası demirbaş mı yoksa normal asansör bakımı olarak mı alınacak?

Demirbaş gideri olarak kayıtlanmalıdır.

Ben ev sahibiyim kiracım güneş enerjisi bozulduğunu masrafını benim vermemi istiyor masraf kime aittir?

Kira sözleşmenizde aksine bir düzenleme yoksa demirbaş giderleri kat maliki kullanıma ilişkin giderler kiracı tarafından karşılanır. 

Sitemiz geçen yıl inşaatı yapan şirketin yan kuruluşu olarak kurulan profesyonel bir şirket tarafından yönetilmekte idi. Ancak şirket yönetimde aciz kalınca olağanüstü genel kurul yapıldı yeni yönetim seçildi. Aradan 8 ay geçmesine ve noterden ihtar çekilmesine rağmen eski yönetim hesapları yeni seçilenlere devretmedi. Eski yönetim şirketinin iflas ettiği birçok borcu sebebi ile her türlü evrakına başka sitelerin, alacaklıların ve maliyenin marifeti ile el konulduğu şirket yöneticilerinin yurt dışına kaçtığı söyleniyor. Bu durumda hesapların alınabilmesi veya en azından el koyulan evraklarından sitemize ait olanların elde edilebilmesi için ne yapmalıyız?

Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir. Mahkeme gereken incelemeyi yapacak ve devir için şirket kayıtlarını gerekirse diğer dava dosyalarından talep edecektir.

12 bloktan oluşan 334 daireli sitede yönetim planını seçilen yönetim tek başlarına değiştirebilir mi. yönetim değiştirir ise daire sahipleri ne yapmalı 334 dairenin %80 aranmaz mı?

Yönetim planı değişikliği KMK 28.madde''Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.(Değişik 3.fıkra: 2814 – 13.4.1983) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.'' Gereği mutlaka tüm kat maliklerinin beşte dördünün oluru ile yapılmalıdır. Yönetim kurulu bu hususta tek başına yetki kullanamaz.

7 blok 102 daire ve iş yerinden oluşan bir sitede oturmaktayım. Bahçıvanın işten çıkarılmasına karar verildi ancak yıllık bütçede böyle bir gider oluşturulmadığı için tazminat miktarı aidatlardan ayrı toplandı. Bu durum yasal şartı nedir?

Ana taşınmazda çalışanların işvereni kat malikleridir. Bu kişilere ödenecek tazminat rakamının kat maliklerinden ayrıca toplanmasında yasaya aykırı bir durum bulunmamaktadır.

Biz kombili bir apartmanın en üst katında oturuyoruz. Alt katımızdaki komşum hiç kombisini yakmamaktadır sadece katalitik sobayla bir odada oturmaktadırlar. Yeni bir yasaya göre herkes kombisini yakmakla yükümlü olabileceğini duymuştum acaba bu duyumum doğruluk derecesi nedir?

Merkezi sistemli binalarda ısı pay ölçer sistemi tesis edilerek her dairenin ısısının belli bir oranda tutulması zorunluluğu getirilmiştir. Ancak kombili daireler için bu yönde bir zorunlu uygulama bulunmamaktadır. 

Tuttuğum işletme defteri noterden tasdikli değil noterden tasdik şart mıdır?

İşletme defteri yasal olarak tutulması gereken bir defter olmamakla birlikte şayet tutulmakta ise noter tasdiki mutlaka yaptırılmalıdır. 

Apartmanımız 40 dairelidir. Yöneticimiz maliklerin kararı olmaksızın apartmana kamera taktırdı ederi 3.100 TL karar almadan yapılan bu işleme itirazımız bizi haklı çıkarır mı?

KMK 42.madde'' Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' kapsamında değerlendirilmesi gereken bu işlem için yetki almayan yönetici tek başına karar alarak işlem yapamaz. 

end faq

Timtaş Yönetim A.Ş. | Bu sitede bulunan yazılı ve görsel materyalin her hakkı saklıdır.